Box 3 2028: belasten van vastgoed

NIVO 2025 - 23

Op 19 mei 2025 heeft het kabinet een belangrijke stap gezet door het wetsvoorstel ‘Wet werkelijk rendement box 3’ aan de Tweede Kamer aan te bieden. Deze nieuwe wetgeving moet per 1 januari 2028 ingaan en vervangt het huidige Box 3 systeem waarbij het rendement op vermogen wordt geschat via een forfaitair percentage. In plaats daarvan wordt vanaf 2028 uitgegaan van het werkelijke rendement. Eerder invoeren is volgens het kabinet niet haalbaar, maar verder uitstel is ook ongewenst.

De nieuwe wet is een langverwachte wens van de Tweede Kamer. Ze is van toepassing op vermogen in box 3 – dus nadrukkelijk niet op de eigen woning. Deze blijft in box 1. 
Denk bij box 3 onder andere aan een tweede huis, verhuurde woningen, niet-woningen zoals bedrijfsruimte of bijvoorbeeld een garagebox die niet bij de eigen woning hoort. Zowel directe inkomsten, zoals huur, als indirecte inkomsten, zoals waardestijging, worden belast.

Gunstige regels voor vastgoedbezitters

Vooral particuliere vastgoedbeleggers en eigenaren van een tweede huis lijken te profiteren van de nieuwe regels. Voor vastgoed in box 3 wordt namelijk een vermogenswinstbelasting ingevoerd – een uitzondering op de hoofdregel van vermogensaanwasbelasting. Dit betekent dat niet jaarlijks belasting hoeft te worden betaald over waardestijgingen zolang het vastgoed niet wordt verkocht.

Wie nu meer (direct en indirect) rendement behaalt dan het forfaitaire rendement, gaat straks meer belasting betalen. Wie nu minder (direct en indirect) rendement maakt, betaalt straks minder. Over de jaren vóór 2028 kan nog tegenbewijs worden geleverd.

Drie situaties voor direct rendement 

Voor de belastingheffing op directe inkomsten uit vastgoed worden drie categorieën onderscheiden:
1.    Verhuur het hele jaar
Als een pand minstens 90% van het jaar wordt verhuurd (dus ten minste 328 dagen), is de werkelijke huurinkomst volledig belast. Onderhouds- en andere periodieke kosten (waaronder) financieringskosten zijn aftrekbaar in het jaar van uitgave.
2.    Geen verhuur
Bij een tweede huis dat het hele jaar niet wordt verhuurd, rekent de Belastingdienst een forfaitaire vastgoedbijtelling van 3,35% over de WOZ-waarde. Jaarlijkse onderhoudskosten en andere periodieke kosten mogen hierop in mindering worden gebracht. 
3.    Gedeeltelijke verhuur
Bij een combinatie van verhuur en leegstand wordt het hoogste bedrag van categorie 1 of 2 belast: óf de ontvangen huur, óf de vastgoedbijtelling van 3,35%.

De categorieën gelden per kalenderjaar en per onroerende zaak die in bezit is van de belastingplichtige. Het is dus niet per se zo dat de heffing bij alle onroerende zaken in bezit op basis van dezelfde categorie plaatsvindt. Een onroerende zaak kan in een kalenderjaar slechts onder één categorie vallen. Bij wijziging van het feitelijke gebruik van de onroerende zaak in een ander kalenderjaar kan in het andere kalenderjaar wel in een andere categorie op de onroerende zaak van toepassing zijn. 

Belastbare waardestijging pas bij verkoop

Het indirecte rendement – de waardestijging van vastgoed – wordt pas belast bij verkoop of een andere vorm van overdracht. Hierbij wordt het verschil tussen de eindwaarde bij verkoop en de startwaarde (zogenoemde “step-up waarde”) op de peildatum 1 januari 2028 of de latere verkrijgingsprijs bij aankoop in de heffing betrokken. De step-up waarde op 1 januari 2028 is de WOZ-waarde (dit is de WOZ-beschikking 2029 met als waardepeildatum 1 januari 2028) voor woningen en voor niet-woningen de marktwaarde (lees: waarde in het economische verkeer). 
Waardestijging vóór die datum blijft buiten beschouwing. Ook mogen verbeteringskosten vanaf die datum (zoals een aanbouw) worden verrekend, mits goed gedocumenteerd.

Conclusie

De Raad van State was eerder bijzonder kritisch. Dat is ook mijn visie. Maar het Kabinet zet door. Zij vinden de aangebrachte alternatieven minder goed. Als de nieuwe wet Box 3 in 2028 wordt ingevoerd, verwacht ik in de toekomst enorm veel nieuwe procedures.  

Wel lijkt meer recht te worden gedaan aan het heffen van belasting over werkelijk rendement. Maar of we daar nu zo blij mee moeten zijn, is maar de vraag. 
Want onder het huidige Box 3 systeem zijn waardestijgingen onbelast en dat is binnenkort verleden tijd. Althans, als het ingediende wetsvoorstel het gaat overleven. 

De schreeuw om een nieuw Box 3 stelsel, kan voor velen nog wel eens verkeerd uitpakken. We gaan het zien. 

Wilt u hierover mee weten. U bent van harte welkom.